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Defensa en una Ejecución hipotecaria si eres un empresario o empresa

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Defensa en una Ejecución hipotecaria si eres un empresario o empresa

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Una demanda de Ejecución hipotecaria se puede dirigir contra una persona física o contra una empresa. En este último caso, las posibilidades de defensa serán mas limitadas, por lo que será imprescindible el análisis exhaustivo del contrato de préstamo y el contexto del impago, con la finalidad de diseñar la estrategia legal más idónea.

En todo caso, resulta imprescindible conocer los motivos de oposición a la ejecución hipotecaria que se encuentran regulados en el artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento civil, que podremos alegar en el plazo de 10 días, siempre y cuando se cumplan los requisitos legales y judiciales para su aplicación, bien sea, por ejemplo que la carga hipotecaria haya sido cancelada, o la deuda se encuentre extinguida; o cuando el importe reclamado por el banco no sea correcto y podamos justificar la existencia de este error; o cuando existan cargas prioritarias anotadas en la información registral de la finca objeto de reclamación; o bien, cuando del análisis de la escritura se desprenda clausulado abusivo en el contrato de préstamo hipotecario determinante en el impago:

  • Extinción de la garantía o de la obligación garantizada
  • Error en la determinación de la cantidad exigible
  • En caso de bienes muebles hipotecados, sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca o embargo
  • Carácter abusivo de las cláusulas del contrato de préstamo
Motivos de oposición a la Ejecución hipotecaria en Empresas o Empresariosria

Las causas de oposición mencionadas son válidas tanto para personas físicas y jurídicas, siendo la principal diferencia el determinar que tipo de normativa se aplica en cada caso: la Ley de Consumidores y/o la Ley de Condiciones Generales de la Contratación. Es decir, es especialmente importante comprender la finalidad del préstamo: mercantil o personal. El plazo para formular las alegaciones o motivos de oposición a la Ejecución hipotecaria en caso de empresas o profesionales es de 10 días.

¿Puedo oponerme a una ejecución hipotecaria si soy una persona jurídica o sociedad mercantil?

Es fundamental conocer la finalidad del préstamo para determinar el régimen jurídico aplicable a la Ejecución hipotecaria: Ley de Consumo o Ley de Condiciones Generales. Así, hay que comprobar si la prestataria ha suscrito el préstamo en un ámbito personal y privado, por tanto, ajeno a su actividad profesional o empresarial, en cuyo caso será considerado a todos los efectos como consumidor amparado por el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios y Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013. Por otro lado, si la finalidad del préstamo era la actuación en el marco de un negocio o actividad empresarial, le será de aplicación la Ley de Condiciones Generales de la Contratación y las normas generales sobre contratación contenidas en el Código Civil y Mercantil.

Es importante destacar que las personas físicas que actúan como prestatarios o afianzan con su patrimonio una obligación contraída por un empresario pueden reputarse consumidoras o usuarias siempre y cuando no intervengan en la póliza en su cualidad de administradores o partícipes de la sociedad, esto es, en caso de que pueda apreciarse su desvinculación con la actividad social de la entidad empresarial prestataria.

Qué cláusulas abusivas del préstamo hipotecario puedo reclamar.

Hay que tener en cuenta que al margen de que el deudor sea una persona física o jurídica,  e independientemente de que la finalidad del préstamo sea la financiación de su negocio o no, se puede solicitar la nulidad de aquellas cláusulas que se consideran abusivas, en base a la Ley de Consumo (consumidores) o en la de Condiciones Generales de Contratación (empresas y empresarios). Dicha normativa somete las condiciones del préstamo a un control de incorporación y un control de contenido que impone que las cláusulas del contrato deben ser proporcionadas, equilibradas y transparentes, ni contrarias a la buena fe contractual. En caso contrario serán nulas por abusivas, debiendo eliminarse dichas cláusulas del contrato.

Existen numerosas cláusulas insertas a lo largo del préstamo hipotecario que pueden ser declaradas abusivas, y que han supuesto a la prestamista una carga jurídica y económica desproporcionada y lesiva. De todas ellas, destacamos por su relevancia las siguientes:

  • Vencimiento anticipado

Esta cláusula permite al prestamista dar por vencido la totalidad del préstamo con anterioridad al plazo establecido, en el momento en que el deudor incumple su obligación de pago de parte del capital o de los intereses del préstamo. Dicha estipulación debe considerarse nula por abusiva al facultar a la ejecutante exigir la totalidad de la deuda por el impago de cualquier cantidad sin ni siquiera modular ésta.

  • Interés moratorio

Los intereses de demora se aplican una vez se haya vencido el plazo para que se reintegre el capital cedido o entregado en calidad de préstamo y no se haga el pago. Dichos intereses moratorios son considerados abusivos cuando se fijan con un recargo superior a dos puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio.

  • Comisiones de apertura y de reclamación de posiciones deudoras

Se trata de gastos indebidos que impone el banco y se abona en el momento de formalizar el préstamo en concepto de gastos administrativos y de gestión del préstamo (comisión de apertura), y los gastos de reclamación extrajudicial en caso de impago (comisión por reclamación de deuda).

  • Cláusula Suelo:

Son limitaciones al tipo de interés variable, cuya finalidad es fijar unos topes en los intereses a pagar por el prestatario. Los topes fijados por este tipo de cláusulas pueden ser limitaciones al alza (cláusulas techo) o limitaciones a la baja (cláusulas suelo).

  • Interés variable sujeto al IRPH

Es un índice de referencia oficial empleados en los contratos de préstamo para determinar el interés remuneratorio variable. Se utilizan en vez del más común, Euríbor, y  su uso encarece significativamente el préstamo.

  • Gastos

Que impone unilateralmente la entidad financiera de forma sean abonados por el cliente sin posibilidad de elección. Serán nulos por abusivos cuando ha existido inequidad y desequilibrio en la distribución de estos gastos.

  • Interés remuneratorio:

En ocasiones, cuando los intereses ordinarios sean excesivamente elevados, pueden llegar a ser considerados como usurarios, por ser desproporcionadamente alto en relación al tráfico jurídico habitual.

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🔔IMPORTANTE: El Tribunal Supremo confirma que las ejecuciones hipotecarias iniciadas con menos de 12 meses impagados pueden ser sobreseidas.

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