Estamos comprometidos contigo

Tel. gratuito:

800 808 550

logo

Conócenos

Localiza tu oficina

9:00 - 18:00

Horario

Las 5 etapas de una Ejecución hipotecaria

Comparte en tus redes sociales
Share on Facebook
Facebook
Tweet about this on Twitter
Twitter
Share on LinkedIn
Linkedin

Las 5 etapas de una Ejecución hipotecaria

Solicita información

 

Las Ejecuciones hipotecarias se regulan en los artículos 681 y siguientes de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC). Se trata de un procedimiento privilegiado en vía ejecutiva a favor del acreedor (prestamista) – normalmente las entidades bancarias, por el que exigen judicialmente al deudor (prestatario) la devolución del capital pendiente de un préstamo con la garantía real de un inmueble y la garantía personal de los prestatarios – y en su caso, de los fiadores o avalistas. Se pueden distinguir las siguientes etapas de reclamación bancaria de acuerdo con el siguiente esquema:

  • Reclamación extrajudicial
  • Demanda de ejecución hipotecaria y Oposición
  • Subasta judicial y adjudicación del inmueble
  • Tasación de costas y liquidación de intereses
  • Lanzamiento o desahucio
Te explicamos las 5 etapas de una Ejecución hipotecaria

Existen dos fases en la reclamación bancaria de la hipoteca: la primera, extrajudicial; la segunda, judicial. Es importante conocer cuales son los trámites legales que siguen las entidades bancarias a la hora de reclamar un préstamo hipotecario impagado de forma que, en función de la situación particular de cada caso, podamos plantear la estrategia jurídica y financiera más idónea que permitan una defensa eficaz frente al acreedor.

1) Reclamación extrajudicial

El banco inicia los trámites de la reclamación precontenciosa en caso de un impago continuado de las cuotas de la hipoteca: desde la sucursal bancaria incialmente, y desde los servicios de recobros mas adelante, contactan con el cliente para exigirle la puesta al día del préstamo mediante el abono de las cuotas mixtas (capital e intereses) pendientes, con apercibimiento de iniciar acciones judiciales en caso de que no se satisfaga la deuda. Si no se atienden los pagos, la entidad financiera envía un requerimiento extrajudicial por burofax comunicando el vencimiento anticipado del préstamo, es decir, reclamará no sólo las cuotas devengadas y no satisfechas, incluyendo intereses moratorios, sino el total del capital prestado.

2) Demanda de ejecución hipotecaria y Oposición

El banco interpone una demanda ejecutiva en el Juzgado de Primera instancia del lugar donde radica el inmueble: se inicia el procedimiento de Ejecución hipotecaria.  El hipotecado recibirá una cédula de requerimiento por la que se le notifica la existencia de la reclamación judicial y que incluirá, junto con la demanda, los siguientes documentos: apoderamiento, escritura de préstamo (y en su caso, novaciones), acta notarial de liquidación de saldo deudor y requerimientos extrajudiciales. También, el Juzgado decretará expedir mandamiento al Registrador de la Propiedad para que remita certificación acerca de la titularidad del dominio,  derechos reales, cargas o embargos del inmueble hipotecado, así como de la subsistencia de la hipoteca a favor del acreedor. Asimismo, se requerirá al ejecutado por el plazo de 30 días para el pago de la cantidad reclamada por la entidad financiera. Además, por medio de auto, se ordenará que se ejecute el título de préstamo con garantía hipotecaria, despachando ejecución a favor del acreedor, requiriendo al ejecutado para que abone la cantidad reclamada en concepto de principal. Una vez notificada la demanda ejecutiva y los documentos que acompañan a la misma (incluyendo el citado auto y decreto), el hipotecado tendrá un plazo de 10 días hábiles para oponerse al despacho de ejecución en los términos previstos en el artículo 695 LEC:

  • Cancelación de la hipoteca o pago del préstamo
  • Error en el importe reclamado
  • Existencia de otra hipoteca
  • Cláusulas abusivas

1.ª Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.

2.ª Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado. El ejecutado deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante.

3.ª En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.

4.ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.

Formulada la oposición, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá la ejecución y convocará a las partes a una comparecencia ante el Tribunal que hubiera dictado la orden general de ejecución, para dilucidar las cuestiones planteadas por el prestatario.

Plantear un incidente de oposición a la ejecución hipotecaria conllevará la suspensión del procedimiento judicial hasta la resolución de la oposición.

3) Subasta judicial y adjudicación del inmueble

Una vez resuelta la oposición, siempre que el Juzgado no estime el sobreseimiento y archivo del proceso, se señalará día y hora para la celebración de la subasta judicial del inmueble que se publicará en la Sede judicial electrónica del Ministerio de Justicia, anunciándose por medio de un edicto, con 20 días de antelación, la identificación y condiciones de la finca que se subasta, el valor de tasación e información adicional relevante. Finalmente, si no se rehabilita el préstamo mediante la consignación de la deuda reclamada, intereses y gastos, se procede a la subasta, en la que pueden concurrir o no postores.

En caso de no concurrir ningún postor: podrá el acreedor, en el plazo de 20 días pedir la adjudicación del bien. Si no se trata de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se trata de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o, si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60%. Si existieran licitadores: si la mejor postura fuera igual o superior al 70% del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Letrado judicial responsable de la ejecución aprobará el remate en favor del mejor postor. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70% del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70% del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50% del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.

Adjudicación del inmueble: si el importe por el que ha sido adjudicado finalmente el inmueble cubre la deuda reclamada por el ejecutante, se le hará entrega del importe reclamado. De existir sobrante se destinará en primer lugar a los acreedores que tengan derechos posteriores inscritos (cargas anotadas con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta como consecuencia de otros procesos de reclamación de deudas que se sigan contra el deudor o segundas hipotecas). Si no existen tales derechos posteriores o si, una vez atendidos, sigue existiendo sobrante, el mismo se pondría a disposición del deudor. Por útlimo, si el importe obtenido de la adjudicación no cubre el total de la deuda, el ejecutante sólo verá satisfecha parte de la deuda, de forma que podrá reclamar el restante importe al deudor en futuros procedimientos. Decretada la adjudicación, se procederá a la inscripción a favor del aquiriente: conlleva el cambio de la titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad a favor del nuevo propietario, aportando el decreto de adjudicación, por lo que en adelante en la información registral y catastral de la vivienda el adjudicatario (y no el deudor) aparecerá como propietario de la finca.

4) Tasación de costas y liquidación de intereses

El acreedor solicitará, antes o después de la subasta judicial, la apertura de la denominada Pieza separada de Tasación de costas y de Liquidación de intereses, que puede suponer una vez aplicados los límites legales, un incremento significativo de la deuda reclamada. Por tanto, resultará imprescindible revisar cuidadosamente que los honorarios tasados no sean indebidos o excesivos, o vulneren el 5% del total reclamado si es una vivienda habitual, o que los intereses hayan sido indebidamente aplicados.  Hay que tener en cuenta aquí que, en nuestro ordenamiento jurídico la responsabilidad en caso de préstamos hipotecarios es “universal”, esto es, el deudor responde no sólo con el bien inmueble que garantiza la deuda, sino con todos sus bienes, presentes y futuros. No obstante, la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, establece, para el caso de la vivienda habitual, supuestos de liberación de deuda, pues el afectado quedará parcialmente liberado de las sumas pendientes de pago si en los cinco años posteriores al remate o adjudicación satisface al acreedor el 65% de las mismas, incrementadas exclusivamente con el interés legal del dinero, o el 80% en el plazo de 10 años.

5) Lanzamiento o desahucio

Una vez adquirido el inmueble, inscrita su titularidad registral y tasadas las costas e intereses, el adjudicatario iniciará los trámites de posesión de la finca mediante el proceso de lanzamiento o desahucio. Hay que tener en cuenta aquí lo establecido en la ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios la cual, tras la modificación que introduce el Real Decreto Ley 1/2015 sobre Segunda Oportunidad, suspende los lanzamientos derivados de un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria en los que se hubiese adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en el artículo 1 de la referida Ley 1/2013.

Para diseñar la mejor estrategia legal resulta imprescindible conocer en profundidad las diferentes etapas de las ejecuciones hipotecarias.

Comments are closed.
Síguenos en redes sociales

📍🏡¿Procede a distribuir los gastos entre la entidad bancaria y el consumidor cuando hay transparencia?📍👉 No hay sentencias del todo clarificadoras 👉 un juzgado de Ceuta envía una cuestión prejudicial al TJUE, te lo contamos aquí ⤵️⤵️
https://t.co/G1kYZomHYe

Ver mas