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Cómo reclamar la Cláusula suelo de tu hipoteca (I)

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Cómo reclamar la Cláusula suelo de tu hipoteca (I)

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En los Préstamos hipotecarios a interés variable, las cuotas mensuales se calculan sumando al Índice de referencia (normalmente Euríbor o IRPH) el diferencial pactado. Sin embargo, ha sido frecuente que los bancos incrementaran de forma abusiva el importe a devolver mediante la inserción de la denominada Cláusula suelo, que supone una Limitación a la variabilidad del tipo de interés, fijando en la práctica un tipo de interés mínimo y evitando que, aunque el interés baje, el hipotecado pueda beneficiarse de la reducción de la cuota de intereses y, por tanto, pagar menos por su préstamo. La cláusula suelo supone en la práctica una conversión de un préstamo a interés variable en un fijo, repercutiendo todos los riesgos de la operación en el consumidor. En ocasiones, la cláusula suelo se acompañaba con la conocida coloquialmente como cláusula techo – el interés del préstamo no podrá superar dicho “techo”. Por tanto, una cláusula será abusiva siempre y cuando cumpla los siguientes requisitos:

  • Que se trate de Condiciones Generales de la Contratación
  • Que resulten desequilibradas y sean contrarias a la buena fe
  • Que sean perjudiciales para el consumidor
  • La información proporcionada por el banco haya sido insuficiente
Las cláusulas suelo son nulas si no existió información

Como es bien sabido, las entidades financieras han incorporado masivamente a las hipotecas la cláusula suelo: sin informar a los clientes acerca de la existencia del “suelo” y, por tanto, de forma abusiva y desproporcionada, lo que ha supuesto un perjuicio económico elevado en los consumidores. Es por ello que la Jurisprudencia ha declarado reiteradamente que se trata de una cláusula abusiva y por no superar el control de transparencia indicados en la Sentencia núm. 241/2013, de 9 de mayo de 2013 del Tribunal Supremo (párrafo 233).

La citada Sentencia concluye que constituyen requisitos para considerar abusivas las cláusulas no negociadas los siguientes: (1) Que se trate de condiciones generales predispuestas y destinadas a ser impuestas en pluralidad de contratos, sin negociarse de forma individualizada (art. 3 Directiva 93/13 y STJUE de 7 de mayo de 2002); (2) Que en contra de exigencias de la buena fe causen un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones derivados del contrato; (3) Que el desequilibrio perjudique al consumidor (sobre el equilibrio de las condiciones incorporadas a contratos con consumidores hay que atender a la naturaleza de los bienes o servicios objeto de las cláusulas contractuales ex arts. 4.1 Directiva 93/13 y 82.3 TRLCU).

La Cláusula suelo se inserta normalmente en la escritura de préstamo con un texto similar a éste: En ningún caso el tipo de interés nominal anual resultante de cada variación podrá ser superior al 12% ni inferior al 3%.

En que afecta la Cláusula suelo al préstamo hipotecario

Como decíamos anteriormente, la cláusula suelo convierte el préstamo variable en un tipo fijo que sólo es variable a partir de un determinado nivel del tipo de referencia/interés: es decir, limita las revisiones del tipo de interés (diferencial) en beneficio exclusivo de la  prestamista. Asimismo,  la creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable, constituye uno de los diferentes supuestos de falta de transparencia y de cláusula abusiva, sin necesidad de que concurra ningún otro requisito (Sentencia Tribunal Supremo 9 mayo 2013) y, además:

  • Deja inoperante la variabilidad del interés, perjudicando a los hipotecados que no pueden beneficiarse de las bajas de tipos de interés.
  • Se desnaturaliza el préstamo a tipo de interés variable, es decir, su inclusión transforma un préstamo de interés variable en un préstamo de interés fijo, siendo un producto totalmente distinto al contratado por el hipotecado.
  • Se traslada el riesgo en su totalidad al consumidor, ya que el hipotecado no puede beneficiarse de las bajadas de tipo de interés y sin embargo la prestamista se asegura unos beneficios mínimos.
  • La cláusula suelo está concebida únicamente para dar cobertura a los riesgos que para la entidad crediticia pudieran tener las oscilaciones a la baja y frustran las expectativas del consumidor de abaratamiento del crédito como consecuencia de la minoración del tipo de interés pactado como “variable”.
  • La inclusión de la cláusula suelo en los préstamos hipotecarios sin resaltar su importancia provoca una desproporción entre la importancia del contenido de la cláusula para el adherente y cómo se recoge y plasma en el documento contractual.
La Cláusula Suelo no es transparente y supone un desequilibrio en perjuicio del cliente

En las cláusulas suelo, los consumidores tenían la falsa creencia de que habían contratado préstamo con interés variable, en el que las bajadas del índice de referencia – normalmente euríbor, repercutirán en una disminución de la cuota mensual de la hipoteca. Por este motivo, los Tribunales han venido declarando la abusividad de las cláusulas suelo por falta de transparencia, desequilibrio entre las partes e infracción de las normas imperativas, siempre y cuando el banco no haya informado de forma clara y suficiente acerca de que esta cláusula es un elemento definitorio del objeto principal del contrato, o bien, haya creado la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inseparable la fijación de un techo, o si su ubicación en el redactado del préstamo se haya ocultado entre multitud de datos, disminuyendo y desviando la atención del consumidor, o por último, cuando existe una patente falta de información precontractual por parte de la entidad bancaria (que no aporte simulaciones o escenarios diversos, relacionados con el comportamiento previsible del tipo de interés.

Los Tribunales han venido declarando la abusividad de las Cláusulas suelo siempre y cuando no haya informado al cliente de manera completa, clara y suficiente.

Requisitos para que los Tribunales  consideren abusiva la Cláusula suelo

La cláusula suelo es una condición general de la contratación que se inserta en contratos celebrados con consumidores, por lo que debe ser objeto de un tratamiento especial y, en especial, tiene que superar el control reforzado de transparencia, permitiendo evaluar al consumidor las consecuencias económicas de la misma. La Jurisprudencia se ha venido pronunciando reiteradamente acerca de las características que tienen que tener las Cláusulas suelo para que sean consideradas abusivas, que sistematiza de la siguiente manera:

  • La cláusula suelo debe no ser negociada individualmente, es decir, el banco debe haber impuesto la cláusula y redactando unilateralmente el contrato, y, siendo impuesta al hipotecado que sin mayor información al respecto, no pudo percatarse sobre su inclusión y por tanto, tampoco pudo modificar su contenido.
  • La cláusula suelo debe provocar un desequilibrio contractual importante que desvirtúe la esencia del contrato de préstamo a interés variable, es decir, su incorporación elimina la variabilidad del tipo de interés convirtiendo al préstamo en la práctica en una operación a interés fijo en beneficio exclusivo de la prestamista
  • La cláusula se incorpora en una ubicación y contexto que contribuyen a diluir la atención del consumidor.
  • La entidad bancaria debe comunicar de forma clara, comprensible y destacada la oferta, así como la relevancia y consecuencias de la cláusula.
  • No debe diluirse la relevancia de la cláusula mediante su ubicación en el redactado no siempre fáciles de entender para quien carece de conocimientos especializados propiciando la idea de que es irrelevante y provocando la pérdida de atención.
  • Si cuando se hizo constar la cláusula suelo, existía en el folleto informativo de la oferta del producto hipotecario.
  • El banco no informa de los efectos económicos de la cláusula suelo mediante simulación de pago de cuotas u otras explicaciones claras y transparentes.
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