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Cómo defenderte frente a la subasta notarial de inmuebles

Como defenderte frente a la subasta notarial de inmuebles.
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Las subastas notariales de inmuebles son similares a las subastas judiciales: la principal diferencia radica en que, mientras en el primer caso son los Notarios quienes intervienen en la subasta, en el segundo intervienen los Jueces y Tribunales. De esta forma, desde la entrada en vigor de la Ley 15/2015 de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria, y de acuerdo con los artículos 72 a 76 de la Ley de 28 de mayo 1862, Orgánica del Notariado, la realización de todos los trámites y convocatoria de subasta pública para su venta se realizará por el Notario (al igual que las subastas judiciales, por medio del Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado – BOE).

¿Y en que consiste una subasta notarial? Son aquellas que se realizan ante Notario en cumplimiento de una disposición legal, de una resolución judicial o administrativa, de una cláusula contractual o testamentaria. También lo son cuando se realizan por Notario en ejecución de un laudo arbitral o acuerdo de mediación, o cuando haya pacto expreso al respecto en instrumento público. Y por último, son subastas notariales, las llamadas “voluntarias”.

¿Quién será el Notario que intervenga? Como expone el art. 72 de la Ley del Notariado, será competente para llevar a cabo la subasta el que designen los interesados entre los Notarios con residencia en el ámbito de competencia de la autoridad judicial o administrativa. En caso de que no se hubiera dispuesto nada al respecto, y la subasta fuera celebrada en cumplimiento de una resolución judicial o administrativa, será Notario competente el que designe el titular del bien o derecho subastado o de la mayor parte del mismo, si fueran varios, de entre los competentes. Si los diversos titulares fueran propietarios por partes iguales, la elección del Notario corresponderá a aquel que lo fuera con anterioridad. Si no se pudiera determinar a quién le corresponde la designación del Notario, o si no se comunicara a la autoridad judicial o administrativa por quien corresponda en el plazo de cinco días desde el requerimiento para efectuarla, se procederá a designar conforme a lo establecido reglamentariamente entre los que resulten competentes.

Las subastas de inmuebles pueden ser de dos tipos: judiciales y notariales. En éstas últimas interviene el Notario y el procedimiento presenta particularidades que es importante conocer.

El procedimiento de Subasta Notarial de bienes inmuebles. 

En primer lugar, el Notario examinará la solicitud de la subasta y autorizará el acta que refleje las circunstancias esenciales y el resultado de la subasta y, en su caso, la autorización de la correspondiente escritura pública de venta. Además, el solicitante debe acreditar al Notario la propiedad del bien a subastar o su legitimación así como el estado de cargas del bien, la situación arrendaticia y posesoria, el estado físico en que se encuentre, obligaciones pendientes, valoración para la subasta y cuantas circunstancias tengan influencia en su valor, así como, la representación con que actúe. Por último, el Notario, comprobará los anteriores extremos y previa consulta al Registro Público Concursal a los efectos previstos en la legislación especial, aceptará, en su caso, el requerimiento.

En caso de inmuebles, y una vez sea acordada la celebración de la subasta, el Notario solicitará por procedimientos electrónicos certificación registral de dominio y cargas ante el Registro de la Propiedad con la finalidad de indicar la situación de venta en subasta del bien o derecho, la cual caducará a los seis meses de su fecha (salvo se notifique al Registrador el cierre del expediente o su suspensión). Posteriormente, el Registrador notificará de forma telemática al Notario y al Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial.

Las subastas notariales, al igual que las subastas judiciales, son públicas y se publican  en el Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado (BOE). 

La convocatoria de subasta notarial.

Se publicará en los lugares establecidos por el solicitante y en el BOE, incluyendo información sobre el notario actuante, el bien a subastar y las condiciones de la subasta (en particular, se hará constar la cantidad mínima admisible para las pujas). La convocatoria de la subasta deberá anunciarse con una antelación de, al menos, 24 horas respecto al momento en que se haya de abrir el plazo de presentación de posturas. Además, el Notario notificará al titular del bien o derecho la iniciación del expediente así como el contenido del anuncio y el procedimiento seguido para la fijación del tipo de subasta, requiriendo al interesado para que comparezca en el acta en defensa de sus intereses. Asimismo, el Notario comunicará por los mismos medios, en su caso, la celebración de la subasta a los titulares de derechos y de las cargas que figuren en la certificación de dominio, así como a los arrendatarios u ocupantes que consten identificados en la solicitud.  Si la valoración no estuviere contractualmente establecida o no hubiera sido suministrada por el solicitante cuando éste pudiera hacerlo por sí mismo, será fijada por perito designado por el Notario: dicha valoración constituirá el tipo de la licitación y no se admitirán posturas por debajo del tipo.

Defensa y Oposición a la Subasta notarial.

Si el titular o un tercero comparecen oponiéndose a la celebración de la subasta, el Notario hará constar su oposición y las razones y documentos que presenten, con reserva de las acciones que fueran procedentes. En caso de justificar haber interpuesto la correspondiente demanda, el Notario suspenderá el expediente, procediendo a su reanudación si no se admitiera ésta. En todo caso, la oposición a la subasta notarial podrá estar fundada en la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo: por tanto, si el deudor compareciera ante el Notario para formular oposición, se recogerán los motivos que fundamenta ésta, haciéndolo constar por diligencia. Una vez comunicada tal circunstancia al acreedor, se pondrá fin a la actuación notarial, quedando a salvo los derechos de aquel para la reclamación de la deuda en la vía judicial.

La celebración de la subasta notarial.

La subasta tendrá lugar en el Portal de Subastas de manera telemática, realizándose pujas electrónicas durante, al menos, un plazo de veinte días naturales desde su apertura. En todo caso, el Portal de Subastas informará durante su celebración de la existencia y cuantía de las pujas. En cuanto a los requisitos para participar en la subasta, a los participantes en la subasta, se les exige consignar por vía electrónica el 5 % del valor del bien. Al solicitante, copropietarios o cotitulares del bien que quisieran participar no le será exigida la constitución de esa consignación.

En lo que respecta al resultado de la subasta, en la fecha de cierre de la subasta, el Portal de Subastas remitirá al Notario información certificada de la postura telemática vencedora, así como, por orden decreciente de importe y cronológico en el caso de ser este idéntico, de todas las demás que hubieran optado por la reserva de postura: el Notario extenderá diligencia en constarán los aspectos de trascendencia jurídica y la devolución de las consignaciones hechas por los participantes no vencedores, se efectuará una vez se haya abonado el total del precio de la adjudicación. Una vez subastado el bien, si la ley exige que se firme escritura para validar la transmisión del bien, se otorgará la misma ante el notario actuante en la subasta. Pero si el titular del bien, se opone a su otorgamiento, se considerará título suficiente para pedir al Juez un auto declarativo, el acta de la subasta. Por último, el artículo 76 se refiere a la suspensión de la subasta (cuando haya venta forzosa), que sólo procedería en estos casos: 

  • Resolución judicial que demuestre la inexistencia o extinción de la obligación garantizada.
  • Exista causa criminal relativa a falsedad del título o invalidez de la venta.
  • La declaración de concurso del deudor o paralización de acciones judiciales en los supuestos legalmente previstos.
  • Interposición de demanda de tercería de dominio.
  • Existencia de procedimiento de subasta sobre los mismos bienes o derechos.

Al recibir una notificación de subasta notarial, el deudor tendrá que comparecer y manifestar su Oposición a la continuación de la subasta.

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