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Cómo defenderte frente a la subasta judicial de bienes inmuebles (II)

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Cómo defenderte frente a la subasta judicial de bienes inmuebles (II)

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Anteriormente hemos analizado el procedimiento de subasta de bienes inmuebles (normalmente viviendas) regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Igualmente, hemos destacado la importancia de analizar minuciosamente cada una de las fases del procedimiento para evitar que el propietario (titular del inmueble) vea vulnerado sus derechos o se produzca indefensión. Por otro lado, es especialmente relevante destacar que la subasta de bienes inmuebles se rige por las normas generales de la subasta de bienes muebles, siendo de aplicación las siguientes especialidades en el caso de que se trate de bienes inmuebles:

  • Convocatoria de subasta electrónica
  • Condiciones especiales de la subasta
  • Aprobación del remate
  • Subasta sin postor
  • Pago y destino de las sumas obtenidas en la subasta. El remanente
  • Inscripción de la adquisición
  • Cancelación de cargas
  • Posesión judicial y ocupantes del inmueble
Convocatoria de la subasta electrónica

Existen especialidades concretas que afectan a la subasta judicial de bienes inmuebles reguladas en la Ley de Enjuiciamiento Civil. De especial relevancia es las reglas de convocatoria de subasta y, en su caso, de adjudicación del inmueble y aprobación del remate, los supuestos de subastas con o sin postores, la inscripción registral, cancelación de cargas y puesta en posesión.

Una vez fijado el justiprecio de los bienes inmuebles embargados, el Letrado de la Administración de Justicia acordará la convocatoria de la subastas de inmuebles mediante decreto. Dicho decreto se anuncia y publicita en el “Boletín Oficial del Estado” conforme a lo previsto en el artículo 645 LEC para los bienes muebles. El Registro debe enviar al Portal de Subastas una información registral electrónica de las fincas subastadas. De resultar la finca identificada en bases gráficas deberá la misma también remitirse. En el caso de que dicha información no pudiera ser emitida por cualquier causa transcurridas cuarenta y ocho horas desde la publicación del anuncio, se expresará así y se comenzará la subasta, sin perjuicio de su posterior incorporación al Portal de Subastas antes de la finalización de la subasta. Asimismo, el Letrado de la Administración de Justicia publicará un Edicto donde señalará las condiciones Generales y particulares para llevar a cabo la subasta del inmueble, con el tipo que se señale y las condiciones de licitación de la subasta, esto es, identificación de la finca o fincas objeto de la subasta, sus datos registrales y la referencia catastral si la tuvieran, así como cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta y, necesariamente, el avalúo o valoración que sirve de tipo para la misma, la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, y su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución. También se indicará, si procede, la posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta. La subasta del inmueble se llevará a cabo, en todo caso, de forma electrónica en el Portal de Subastas, bajo la responsabilidad del Letrado de la Administración de Justicia.

Condiciones especiales de la subasta

De acuerdo con el artículo 669 LEC, para participar en la subasta los postores deberán consignar (con excepción del ejecutante) el 5 por 100 (5%) del valor de los bienes de acuerdo con el procedimiento anterior. El depósito se debe efectuar a través de medios electrónicos a través del Portal de Subastas, y utilizando los servicios telemáticos que la Agencia Estatal de la Administración Tributaria pondrá a su disposición, quien a su vez recibirá los ingresos a través de sus entidades colaboradoras. Asimismo, por la mera participación en la subasta, los postores aceptan como suficiente la titulación que consta en autos y que aceptan, asimismo, subrogarse en las cargas anteriores al crédito por el que se ejecuta, en caso de que el remate se adjudique a su favor, se refiere el artículo 669.2 LEC. Además, durante la licitación, se concede la posibilidad de inspeccionar el inmueble que será objeto de la subasta, dirigiendo su petición al tribunal que conozca del pleito que finaliza con la subasta. Por último, en caso de reanudación de la subasta que había sido suspendida por un plazo de tiempo superior a quince días, se efectuará mediante una nueva publicación del anuncio y una nueva petición de información registral, en su caso, como si de una nueva subasta se tratase.

Aprobación del remate

En cuanto a la aprobación judicial de la mejor postura u oferta realizada en el procedimiento de subasta, el  artículo 670 LEC prevé diferentes posibilidades:

  • La mejor postura es igual o superior al 70% del valor del bien subastado: el Letrado de la Administración de Justicia mediante decreto, en el mismo día o en el siguiente al de cierre de la subasta aprobará el remate en favor del mejor postor. El rematante habrá de consignar el importe de dicha postura, menos el del depósito, en el plazo de 40 días y, realizada esta consignación, se le pondrá en posesión de los bienes.
  • El ejecutante es quien ha hecho la mejor postura igual o superior al 70% del valor del bien subastado: aprobado el remate se procederá a la liquidación de lo que se debe por principal, intereses y costas. Una vez notificada la liquidación, el ejecutante consignará la diferencia.
  • Si las posturas fueran superiores al 70% del valor del bien subastado pero condicionado a pago a plazos con garantías suficientes: se pondrá en conocimiento del ejecutante quien, en un plazo de 20 días podrá pedir la adjudicación del bien por el 70% del valor de salida. En caso de no hacer uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor postura.
  • Si la mejor postura fuera inferior al 70% del valor del bien subastado: podrá el ejecutado presentar tercero que mejor la postura ofreciendo cantidad superior al 70% del valor de tasación o que resulte suficiente para satisfacer el derecho del ejecutante, en un plazo de 10 días. Si el ejecutado no hiciere uso de su derecho, el ejecutante podrá pedir la adjudicación en el plazo de 5 días por el 70% del valor o cantidad adeudada. Si ni el ejecutado ni el ejecutante no hicieren uso de estos derechos, se aprobará el remate, siempre que las postura fuese superior al 50%.
Subasta sin postor

En el caso de inmuebles o asimilados, si no hubiese ningún postor, si en el plazo de 20 días siguientes a la subasta el ejecutante no solicitara la adjudicación, a instancia del ejecutado se procederá al alzamiento del embargo. Sin embargo, en el plazo de 20 días el ejecutante puede pedir la adjudicación de acuerdo con las siguientes reglas: 

  • si se trata de la vivienda habitual del deudor: por el 70% del valor por el que el bien haya salido a subasta o, si la cantidad debida por todo concepto es inferior a ese porcentaje, por el 60%; aplicando en todo caso la regla de imputación de pagos del artículo 654.3 LEC.
  • si no se trata de la vivienda habitual del deudor: por el 50% del valor por el que el bien haya salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos;
Pago y destino de las sumas obtenidas en la subasta. El remanente

Con la suma obtenida con la subasta se pagará al ejecutante, no obstante, y en el caso de que quedara remanente, después de pagar el principal y las costas, se retendrá el remanente para el pago de quienes tengan su derecho inscrito o anotado con posterioridad al del ejecutante. Para ello se regula un incidente encaminado a acreditar la subsistencia y exigibilidad de estos créditos (artículo 672 LEC).

Inscripción de la adquisición, Cancelación de cargas y Posesión judicial del inmueble.

Una vez pagado el precio del remate, se produce la transmisión de la titularidad del inmueble subastado. Para inscribir el nuevo titular en el Registro de la Propiedad, será suficiente el testimonio del decreto de adjudicación expedido por el Juzgado, en el que constará la aprobación del remate, la adjudicación del acreedor o de la transmisión por convenio de realización o persona o entidad especializada, expresando la consignación del precio, así como el resto de circunstancias necesarias con arreglo a la legislación hipotecaria (art. 673 LEC). 

Posteriormente, y a instancias del adquirente, el Juzgado librará mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que ha originado el remate o la adjudicación. Se procederá igualmente a la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores haciendo constar si el valor de la venta o adjudicación fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en caso de remanente, si fue retenido a disposición de los interesados (art. 674 LEC).

Por último, el adquirente puede solicitar se le ponga en posesión del inmueble que no se halle ocupado. En caso de que estuviera ocupado, se acordará inmediatamente el lanzamiento si el ocupante/s no tuviera derecho a permanecer en el mismo (art. 675 LEC).

En Avalor somos expertos en la defensa frente a subastas judiciales de inmuebles: explícanos cuál es tu situación y te indicaremos la estrategia legal mas adecuada a tus intereses.

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