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Como defenderte frente a la subasta judicial de bienes inmuebles (I)

Como defenderte frente a la subasta judicial de bienes inmuebles: parte I
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La subasta es una de forma de enajenar los bienes embargados legalmente prevista que tiene por finalidad la venta forzosa, con el fin de obtener el numerario suficiente para hacer frente al pago del crédito del ejecutante, es decir, es vender públicamente uno o varios inmuebles, a la persona que ofrezca más dinero por ella. La regulación de las subastas de bienes inmuebles la encontramos en la Ley de Enjuiciamiento civil (LEC), concretamente en los artículos 655 y siguientes, que será de aplicación la Ley a las subastas de bienes inmuebles y a los bienes muebles que estén sujetos a un régimen de publicidad semejante al de los inmuebles. Estos artículos fueron modificados por la  Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, por la cual desde su entrada en vigor en octubre de 2015, todas las subastas se tramitan necesariamente en sede electrónica, a través del Portal de Subastas del Boletín Oficinal del Estado (BOE). Las principales fases de un procedimiento de subasta judicial de bienes inmuebles son las siguientes:

  • Certificación de dominio y cargas
  • Comunicación de la ejecución a los arrendatarios y ocupantes de hecho
  • Publicidad de la situación posesoria
  • Caso especial del tercer poseesor
  • Presentación de la titulación de los inmuebles embargados
  • Valoración de inmuebles para su subasta
  • Especialidades de la subasta de bienes inmuebles
  • Inscripción de la adjudicación y cancelación de cargas
  • Posesión judicial del inmueble

Las subastas judiciales de inmuebles se publican en el Porta de Subastas y permiten la adjudicación al mejor postor para saldar la deuda pendiente con el acreedor.

Certificación de dominio y cargas

Cuando los bienes embargados son inmuebles, con carácter previo a cualquier actuación, debe determinarse la titularidad del dominio y cargas del inmueble, es decir, el Juzgado ordenará al Registrador de la Propiedad que emita certificado electrónico en el que conste la titularidad del dominio y de los derechos y cargas inscritas que afecten al inmueble sobre: 

1º) La titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado: si del certificado se desprende que el bien inscrito lo está a nombre de persona distinta del ejecutado, es decir, que el titular del bien no es el ejecutado hay que distinguir:

  1. La inscripción de dominio es posterior a la anotación de embargo: se mantendrá el embargo y se entenderán con el titular registral todas las actuaciones de realización forzosa.
  2. La inscripción de dominio es anterior a la anotación de embargo: se oirá a las partes personadas y se alzará el embargo, a menos que el procedimiento se siga contra el ejecutado en concepto de heredero de quien apareciere como dueño en el Registro o que el embargo se hubiese trabado teniendo en cuenta tal concepto (artículo 658 LEC).

2º) Los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado, en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se halla libre de cargas.

  1. Si las cargas son preferentes (es decir, aquellas que subsisten aunque hayan sido inscritas después del embargo): de acuerdo con el artículo 657 LEC se solicitará a sus titulares y al ejecutado que informen si subsiste la deuda y en su caso, qué cantidad resta pendiente de pago, la fecha de vencimiento y, los plazos y condiciones en que el pago deba efectuarse, asi como los intereses moratorios en caso de deudas vencidas no pagadas.
  2. Si las cargas son posteriores: de acuerdo con los artículos 659 y 660 LEC se comunicará a sus titulares la existencia de la ejecución para que puedan ejercitar los derechos legalmente reconocidos, incluido el de pagar el crédito del ejecutante, subrogándose en sus derechos.

Mediante la certificación de dominio y cargas se comprueban todos las titularidades de derechos y obligaciones que recaen sobre el inmueble que va a ser subastado.

Comunicación de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho: Publicidad de la situación posesoria

De acuerdo con el articulo 661 LEC, a petición del ejecutado o cuando lo acuerde el Letrado de la Administración de Justicia, los arrendatarios y ocupantes del inmueble objeto de subasta serán notificados de la existencia de la ejecución para que en el plazo de 10 días presenten ante el Juzgado los títulos que justifiquen su situación. Asimismo, en la publicidad de la subasta que se realice en el Portal de Subastas y en medios públicos o privados, en su caso, se ha de expresar con el detalle posible la situación posesoria del inmueble o su situación de desocupado, si se acredita esto último ante el Letrado de la Administración de Justicia. Asimismo, el ejecutante puede pedir que se declare que no tienen derecho a permanecer en el inmueble tramitándose por el cauce del incidente de lanzamiento, cuya resolución mediante auto no produce efecto de cosa juzgada, pues el auto dejará a salvo, cualquiera que fuese su contenido, los derechos de los interesados, que podrán ejecutarse en el juicio que corresponda (artículos 661 y 675 LEC).

El caso especial del tercer poseedor

Si antes de la venta o adjudicación y, después de anotar el embargo o consignar registralmente el procedimiento de apremio, el inmueble pasare a poder de un tercero, se considerará tercer poseedor si acredita la inscripción de su título, bien haya adquirido el pleno dominio, el usufructo, la nuda propiedad, el dominio directo o el dominio útil de un inmueble, en virtud de venta o adjudicación en ejecución. Consecuencia de ello es que se entenderán con el tercer poseedor las actuaciones posteriores y podrá liberar las cargas del inmueble satisfaciendo lo que deba el acreedor por principal, intereses y costas, dentro de los límites de responsabilidad a que esté sujeto al bien, y con aplicación de lo dispuesto en el artículo 613 LEC (artículo 662 LEC).

Presentación de la titulación de los inmuebles embargados

A instancia de parte o bien de oficio, el Juzgado dictará resolución requiriendo al ejecutado para que presente los títulos de propiedad de que disponga si el bien está inscrito en el Registro (artículo 663 LEC). Dicho trámite es optativo, por lo que el ejecutado podrá presentar los títulos o no presentarlos. En caso de que el ejecutado no facilite los títulos solicitados, no impide que los inmuebles sean sacados a subasta, pudiendo suplir su falta obteniendo los títulos directamente del Registro de la Propiedad.

Valoración de inmuebles para su subastas

De acuerdo con el artículo 666 LEC el valor de la subasta no coincide con el valor del inmueble en el mercado. Es decir, los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su avalúo el importe de todas las cargas y derechos anteriores a las cargas por el que se hubiera despachado ejecución cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas. Esta operación la realizará el Letrado de la Administración de Justicia, que fijará dicho importe descontando del valor de tasación el importe total garantizado de la certificación de cargas. Consecuencia de la complejidad de la operación, la Ley autoriza que el Letrado de la Administración de Justicia solicite el auxilio de un perito. Si el valor de las cargas o gravámenes superan o igualan el valor del bien, no se sacará a subasta y dejará en suspenso la ejecución sobre ese bien (artículo 666.2 LEC). En este caso el tribunal alzará el embargo.

Resulta de especial importancia analizar que se han cumplido todos los requisitos legales antes de que finalice la subasta de tu vivienda y se decrete la adjudicación del inmueble.

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